Οικοδομικές άδειες

Η διαδικασία απόκτησης οικοδομικών αδειών είναι μία από τις πιο καθοριστικές φάσεις στην κατασκευαστική διαδικασία. Αυτή η διαδικασία μπορεί να επηρεάσει άμεσα την ασφάλεια, την οικονομία και την ποιότητα ζωής των πολιτών. Στόχος αυτού του άρθρου είναι να αναδείξει τους κρίσιμους τομείς και διαδικασίες που σχετίζονται με τις οικοδομικές άδειες, καθώς και τη σημασία τους τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους επαγγελματίες του κλάδου.

Στήν περίπτωση που ένα ακίνητο βρίσκεται εξ ολοκλήρου

σε περιοχή εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης οικισμού και εκτός

ζώνης οικιστικού ελέγχου, τότε, ναι μπορεί να κατατμηθή

σε οποιοδήποτε μέγεθος, χωρίς δικαίωμα δόμησης.

Τι είναι οι Οικοδομικές Άδειες;

Οι οικοδομικές άδειες είναι νομικά έγγραφα που απαιτούνται για την εκτέλεση οικοδομικών έργων. Σε πολλές χώρες, συμπεριλαμβανομένης της Ελλάδας, η δυνατότητα ανέγερσης, ανακαίνισης ή τροποποίησης μιας κατασκευής υπόκειται σε συγκεκριμένες ρυθμίσεις και προϋποθέσεις.

Οι άδειες αυτές διασφαλίζουν τη συμμόρφωση με πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς κανονισμούς. Για παράδειγμα, στην Αττική το 75% των οικοδομών ελέγχεται για συμμόρφωση με τους νέους περιβαλλοντικούς κανονισμούς που εισήχθηκαν το 2020. Αυτές οι ρυθμίσεις είθισται να προστατεύουν τους πολίτες από επικίνδυνες κατασκευές όπως αυτές που δεν πληρούν τις προδιαγραφές πυροπροστασίας ή στατικής επάρκειας.

Η Σημασία των Οικοδομικών Αδειών

Η απόκτηση οικοδομικών αδειών δεν είναι απλώς μια τυπική διαδικασία. Έχει σημαντικούς λόγους τόσο για την κοινωνία όσο και για τους ιδιώτες:

1. Ασφάλεια: Οι οικοδομικές άδειες διασφαλίζουν ότι οι κατασκευές είναι ασφαλείς για τους ενοίκους και τους επισκέπτες. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, τα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί με βάση τις άδειες έχουν 30% λιγότερες πιθανότητες να υποστούν ζημιές από σεισμούς.

   
   

2. Προστασία του Περιβάλλοντος: Οι κανόνες που διέπουν τις οικοδομικές άδειες εστιάζουν στη διατήρηση του φυσικού περιβάλλοντος και στη βιωσιμότητα. Παράδειγμα αποτελεί η πολιτική για πράσινα κτίρια, όπου, αν ακολουθηθούν οι σωστές διαδικασίες, οι ιδιοκτήτες μπορούν να μειώσουν την κατανάλωση ενέργειας κατά 20%.

   
   

3. Ρύθμιση της Ανάπτυξης: Οι άδειες συμβάλλουν στη ρύθμιση της αστικής ανάπτυξης και αποτρέπουν την αυθαίρετη δόμηση. Ειδικότερα, σε παράκτιες περιοχές, οι άδειες είναι αναγκαίες για την προστασία από πλημμύρες και άλλες φυσικές καταστροφές.

   
   

4. Νομική Προστασία: Η ύπαρξη έγκυρης οικοδομικής άδειας μπορεί να προσφέρει νομική προστασία σε περίπτωση διαφορών. Χωρίς άδεια, οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να αντιμετωπίσουν πρόστιμα που μπορεί να φτάσουν τις 1.000 ευρώ για κάθε ημέρα παράνομης κατασκευής.

   
   

Διαδικασία Απόκτησης Οικοδομικής Άδειας

Η διαδικασία απόκτησης οικοδομικής άδειας μπορεί να διαφέρει ανάλογα με τη γεωγραφική τοποθεσία. Πολεοδομικό αλαλούμ όμως επικρατεί στίς εκτός σχεδίου περιοχές, αφού άλλες πλοεδομίες εξακολουθούν να εκδίδουν άδειες καί άλλες όχι, μιάς καί αναμένεται-εδώ καί καιρό-νέα νομοθετική ρύθμιση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος καί Ενέργειας γιά τήν εκτός σχεδίου δόμηση. Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές εξακολουθούν να βλέπουν τήν περιουσία τους αναξιοποίητη. Η ψήφιση διαχρονικά σχετικών νόμων απαγορεύει την κατάτμηση τής αγροτικής ιδιοκτησίας με προφανή στόχο την επωφελέστερη γεωργική εκμετάλλευση αυτής. Σημειώνεται πως η κατάτμηση ενός γεωτεμαχίου και η οικοδομησιμότητά του είναι δύο διαφορετικές έννοιες οι οποίες δεν ταυτίζονται πάντα. Η τοπογράφος-πολεοδόμος Γραμματή Μπακλατσή μέσα από 15 ερωταπαντήσεις παρουσιάζει έναν οδηγό-πυξίδα γιά τη δόμηση εκτός σχεδίου καί πότε επιτρέπονται η κατάτμηση καί η οικοδόμηση ενός αγροτεμαχίου.

Πότε απαγορεύεται η κατάτμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές;

(1) Απαγορεύεται η κατάτμηση των ακινήτων σε μέγεθος μικρότερο των 1.000 μ2 όταν αυτά βρίσκονται σε ακτίνα 500 μέτρων από τα όρια οικισμού (περιμετρική ζώνη πόλεως). Η διάταξη αυτή ισχύει γιά τα παλιά σχέδια πόλεως 1923-1983.

(2) Απαγορεύεται η κατάτμηση στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) κάτω από τα όρια αρτιότητας που ισχύει γιά την κάθε περιοχή π.χ. τα 20 στρέμματα γιά την εκτός σχεδίου περιοχή τής Αττικής.

(3) Απαγορεύεται η κατάτμηση κάτω από τα όρια αρτιότητας σε περιοχές που έχουν προσδιοριστή σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή ΣΧΟΟΑΠ τού Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ).

(4) Απαγορεύεται η κατάτμηση μιάς μεγάλης έκτασης σε τμήματα των 4 στρεμμάτων εάν δεν προκύπτει ότι έκαστο αγροτεμάχιο των 4 στρεμάτων αποκτά ταυτόχρονα και πρόσωπο 25 μ σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Τι ισχύει γιά τους δρόμους;

Δεν επιτρέπεται η δημιουργία δρόμων μεταξύ των αγροτεμαχίων σήμερα, γιατί ο δρόμος πρέπει να προΰπάρχη. Οι κοινόχρηστοι δρόμοι για τους οποίους έχει εφαρμογή αυτή η διάταξη είναι συγκεκριμένοι, π.χ. δρόμοι που φαίνονται σε διανομές του Υπουργείου Γεωργίας ή ζώνη παραλίας εφ΄όσον είναι διαμορφωμένη οδός, δρόμοι που έχουν κατασκευαστή από τεχνικές υπηρεσίες των ΟΤΑ κ.λ.π.

Τι είναι απαραίτητο σε κάθε περίπτωση;

Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η διαπιστωτική πράξη κοινοχρησίας του δρόμου.

Πότε επιτρέπεται η κατάτμηση σε κληροτεμάχια που παραχωρήθηκαν από το Δημόσιο;

Στα κληροτεμάχια που έχουν παραχωρηθή από το Δημόσιο απαγορευόταν η κατάτμησή τους μέχρι τις 22/3/2012.

Εξαίρεση από τον κανόνα αυτό αποτελούσαν (α) οι οικοπεδικοί κλήροι (β) οι κλήροι με σκοπό ανέγερσης τουριστικών εγκαταστάσεων (με άδεια του ΕΟΤ) (γ) οι κλήροι εντός ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών (4) οι εφημεριακοί ή σχολικοί κλήροι γιά την ανέγερση εκκλησιών ή σχολείων.

Από 22 Μαρτίου 2012 και μετά, επιτρέπονται νόμιμα η κατάτμηση τλων κληροτεμαχίων και η προσμέτρηση πράξεων νομής γιά τη συμπλήρωση της κτητικής παραγραφής επί του τμήματος τού κλήρου. Ετσι, σύμφωνα με τα προαναφερόμεναμ αφού ο Νόμος 4061/2012 ακυρώνει το Νόμο 431/1968 στο σύνολό του, τα κληροτεμάχια αντιμετωπίζονται πλέον σαν όλα τα αγροτεμάχια, τα οποία μπορούν να κατατμηθούν σε οποιοδήποτε μέγεθος και σχήμα χωρίς την απαίτηση της αρτιότητας (ελάχιστο πρόσωπο και εμβαδόν), εκτός εάν το αγροτεμάχιο εμπίπτει σε κάποια ΖΟΕ, ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ όπου υπάρχει όριο κατάτμησης.

Τι πρέπει να εξασφαλιστή προκειμένου να δομηθή ένα κληροτεμάχιο;

Στήν περίπτωση που υπάρχει η βούληση να κατατμηθή ένα κληροτεμάχιο, και αυτό να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο γιά να δομηθή, θα πρέπει το πρόσωπο και το εμβαδόν να καλύπτουν τις απαιτήσεις που προκύπτουν από τα διατάγματα για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Τι ισχύει γιά την χρησικτησία;

Χρησικτησία επί ολοκλήρων κληροτεμαχίων επιτρέπεται από 23/5/1968.

Χρησικτησία επί τμημάτων κληροτεμαχίων;

Χρησικτησία επί τμημάτων κληροτεμαχίων επιτρέπεται α) εφ΄όσον οι κατατμήσεις έγιναν δεκτές με επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών από την ημερομηνία της επικύρωσης και μετέπειτα και β) στις κατατμήσεις που γίνονται από 22/3/2012 και μετέπειτα.

Πότε επιτρέπεται η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών;

Η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών επιτρέπεται μέχρι τις 22/3/2024 εφ΄όσον αφορούν κατατμήσεις με ιδιωτικά συμφωνητικά που έγιναν πριν από τις 22/3/2012.

Πότε θεωρούνται αυτοτελή τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από διάνοιξη αγροτικού δρόμου;

Σύμφωνα με νομοθετικό διάταγμα του 1923, απαγορευόταν να δημιουργούνται και να κόβουν τα χωράφια. Ετσι, όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν για τη μεταφορά αγροτικών προϊόντων και προϋπάρχουν του 1923 θεωρούνται κοινόχρηστοι, ενώ αντίθετα όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί. Ομως πλήθος δρόμων σχηματίστηκαν τις δεκαετίες 1960 και 1970 και για την επίλυση αυτού του ζητήματος υπήρξε νόμος που αναγνωρίζει τις ιδιωτικές οδούς που σχηματίστηκαν μέχρι το 1977 προς εξυπηρέτηση των παρακείμενων αγροτεμαχίων. Ετσι, μέσω της "εξομοίωσης" των παρανόμως δημιουργηθεισών ιδιωτικών οδών με "αγροτικές" (που εξαιρούνται της απαγόρευσης), τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από τη διάνοιξη της οδού με τον συγκεκριμένο τρόπο θεωρούνται αυτοτελή και μεταβιβάζονται περιατέρω χωρίς πρόβλημα.

Τι γίνεται στην περίπτωση που ο δρόμος σχεδιάστηκε αλλά δεν έχει υλοποιηθή η κατασκευή του; Ισχύει η κατάτμηση και μπορεί να πουληθούν ξεχωριστά τα δημιουργηθέντα αγροτεμάχια;

Δεν συνιστά κατάτμηση η απεικόνηση και μόνο σε τοπογραφικό διάγραμμα διανομής αγροτεμαχίου, δίχως η κατάτμηση αυτού να συνοδεύεται και από μεταβίβαση (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή). Εαν έχει γίνει προσύμφωνο πώλησης των αγροτεμαχίων πριν από το 1977, τότε ισχύει. Σε διαφορετική περίπτωση, δεν μπορεί να γίνη μεταβίβαση των τμημάτων γηπέδων που προέβλεπαν στον δρόμο αυτό, όπως απεικονίζονται στο τοπογραφικό διανομής και θεωρείται πολεοδομικό ενιαίο.

Ενας ιδιοκτήτης έχει ένα χωράφι και θέλει να το χαρίση στα παιδιά του, κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορεί;

Στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εξ ολοκλήρου σε περιοχή εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης οικισμού και εκτός ΖΟΕ, τότε, ναί, μπορεί να κατατμηθή σε οποιοδήποτε μέγεθος, χωρίς δικαίωμα δόμησης.

Ενας ιδιοκτήτης διαθέτει οικόπεδο εντός σχεδίου/οικισμού και θέλει να το χωρίση και να το γράψη στα παιδιά του, κι ας μήν οικοδομήσουν. Μπορεί;

Οχι. Απαγορεύονται η κατάτμηση και η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγονται τη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων. Στην περίπτωση αυτή μπορείτε να κάνετε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης καθέτου διηρημένης ιδιοκτησίας.

Εχει κατατμηθή ένα αγροτεμάχιο σε τρία. Η κατάτμηση έγινε εδώ και 30 χρόνια διά λόγου, χωρίς συμβόλαιο, αλλά δηλώνονται ξεχωριστά στα Ε9. Τι γίνεται σε αυτή τη περίπτωση;

Αυτό το πρόβλημα μπορεί να αντιμετωπιστή χρησιμοποιώντας το νομικό εργαλείο της χρησικτησίας. Στην τρέχουσα συμβολαιογραφική πρακτική αποτελεί σύνηθες φαινόμενο η επίκληση χρησικτησίας και η ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αυτή αναφέρεται. Επίσης, στη δήλωση εγγραπτέων δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο με επικαλούμενο τίτλο τη χρησικτησία, η ιδιοκτησία εγγράφεται συνοδευόμενη από ένορκη βεβαίωση δύο προσώπων.

Πότε ισχύει η κατάτμηση όταν το ακίνητο είναι από κληρονομιά;

Σε περίπτωση κληρονομιάς, για τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος θανάτου του κληρονομημένου.

Τι ισχύει με τα προσύμφωνα;

Σε περίπτωση ύπαρξης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, δυνάμει του οποίου έχει εκδοθή τελεσίδικη δικαστική απόφαση περί μεταβιβάσεως της κυριότητας οικοπέδου, ως χρόνος κατάτμησης θεωρείται η ημερομηνία μεταγραφής της δικαστικής απόφασης.

ΤΑ ΝΕΑ, Δευτέρα 12 Μαϊου 2025