ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ

Δεν συνεπάγεται ότι με την ύπαρξη συμβολαίου

και τη δήλωση της κατοικίας στη φορολογική

δήλωση το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Πρέπει να

υπάρχη οικοδομική άδεια ή αντίστοιχο σχετικό

νομιμοποιητικό έγγραφο.

Η έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου πολλές φορές αποκαλύπτει πολλά ζητήματα που έχουν σχέση με τη νομιμότητα του κτιρίου (!) Γιατί συμβαίνει αυτό; Συμβαίνει, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, επειδή παλαιότερα οι μεταβιβάσεις γίνονταν μόνο με το τοπογραφικό διάγραμμα, χωρίς να είναι απαραίτητο στοιχείο γιά το συμβόλαιο η κατάθεση εγγράφων νομιμότητας του κτιρίου, όπως είναι γιά πράδειγμα η οικοδομική άδεια.

Γιά την Ιστορία, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων που είτε αγόρασαν είτε απέκτησαν με κληρονομιά ή δωρεά ένα ακίνητο πριν από το 2011 πιστεύουν πως όλα είναι σωστά καταγραμμένα, γιατί έχουν συμβόλαιο ιδιοκτησίας και επιπλέον το δηλώνουν στο Ε9 και το Κτηματολόγιο.

Σε πολλές όμως περιπτώσεις υπάρχουν κτίσματα που ανεγέρθηκαν πριν από 60 χρόνια, τα οποία όμως θεωρούνται αυθαίρετα διότι χτίστηκαν μετά το 1955. Επίσης μπορεί να υπάρχη ένα τμήμα νόμιμο με οικοδομική άδεια και να έχουν γίνει στη συνέχεια αυθαίρετες προσθήκες.

Η Τοπογράφος-Πολεοδόμος Γραμματή Μπακλατσή παρουσιάζει μέσα από 10+5 ερωτήσεις-απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες, προκειμένου ανά πάσα στιγμή να διαθέτουν έναν οργανωμένο φάκελλο με όλα τα απαραίτητα σχέδια και έγγραφα που αφορούν την ιδιοκτησία τους. Κι αυτό διότι λιγότερες εκκρεμότητες σημαίνει και μικρότερο κόστος γι, αυτούς.

1. Τί γίνεται με τις άδειες των κτισμάτων που χάθηκαν;

   Το θέμα έχει απασχολήσει-και απασχολεί ακόμη-πολλούς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, που βρίσκουν μεν το στέλεχος της αδείας αλλά δεν βρίσκουν τον φάκελλο με τα αρχιτεκτονικά σχέδια στην Πολεοδομία που εξέδωσε την άδεια. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει ν΄απευθυνθούν σε μηχανικό ο οποίος θα κάνη ανασύσταση τού φακέλλου.

2. Τι ισχύει με τα κτίσματα που χτίστηκαν πριν το 1955 και δεν έχουν άδεια;

   Τα κτίρια πού χτίστηκαν προ 30-11-1955 είναι νόμιμα.

3. Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;

   Σημαίνει πως δεν απαιτείται η προσκόμιση οικοδομικής άδειας.

4. Δηλαδή δεν χρειάζεται κανένα χαρτί σε περίπτωση αγοραπωλησίας;

   Πρέπει να εκδοθή σχερική βεβαίωση από μηχανικό.

5. Ποιά είναι τ΄αποδεικτικά παλαιότητας γιά τα προ τού 1955 κτίσματα;

   (ι) συμβολαιογραφικά έγγραφα (ιι) αεροφωτογραφίες με φωτοερμηνεία (ιιι) τρόπος και υλικά κατασκευής (τεχνικός έλγχος ακινήτου)

6. Κάτι άλλο;

   Συμπληρωματικά στοιχεία απόδειξης μπορεί ν΄αποτελέσουν δημόσια έγγραφα όπως ηλεκτροδότηση/υδροδότηση, δηλώσεις στην εφορία του ακινήτου, φωτογραφίες, ιστορικά ντοκουμέντα κ.λ.π.

7. Τι γίνεται με τα σπίτια μετά το 1955 και δεν έχουν οικοδομική άδεια, ούτε έχουν δηλωθή σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, αλλά μεταβιβάστηκαν κανονικά και δηλώνονται στη φορολογική δήλωση;

   Δεν συνεπάγεται ότι με την ύπαρξη συμβολαίου και τη δήλωση της κατοικίας στη φορολογική δήλωση το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Πρέπει να υπάρχη οικοδομική άδεια ή αντίστοιχο νομιμοποιητικό έγγραφο (π.χ. εξαίρεση από κατεδάφιση) που ν΄αποδεικνύη ότι το κτίριο υφίσταται πλέον νόμιμα.

8. Μόνο αυτά;

   Επίσης εκτός από το έγγραφο θα πρέπει να υπάρχουν και τ΄αντίστοιχα/πρόσθετα της οικοδομικής άδειας νομιμοποιητικά έγγραφα (κατόψεις, όψεις, τομές) του κτιρίου. Αν δεν υπάρχουν αυτά τα δικαιολογητικά, τότε θα πρέπει να γίνη νομιμοποίηση.

9. Κτίριο κατοικίας που έχει υπαχθή στο Νόμο 1337/1983 (νόμος Τρίτση) είναι νόμιμο;

   Ναί, εφ΄όσον έχουν ολοκληρωθή η α΄και β΄φάσεις τού Ν.1337/1983, έχει αποπληρωθή το σύνολο του προστίμου και δεν έχει απορριφθή με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση κτιρίου.

10. Γενικά ποιά είναι τ΄απαραίτητα έγγραφα από τα οποία προκύπτει η νομιμότητα του κτιρίου;

    Είναι το έντυπο της οικοδομικής άδειας ή άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν τη νομιμότητα του κτίσματος και τα επικυρωμένα σχέδια από τήν Πολεοδομία που βρίσκονται στο φάκελλο της οικοδομικής άδειας ή νομιμοποίησης του κτίσματος. Δηλαδή: τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, όψεις και τομές.

11. Πως νοείται η νομιμότητα ενός κτίσματος;

    Νόμιμη γενικά είναι κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση που εκτελείται σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις και κανονισμούς που ισχύουν κατά το χρόνο κατασκευής της κι εφ΄όσον κατασκευάστηκε σύμφωνα με τους όρους νόμιμης οικοδομικής άδειας ή έγκρισης, εκτός εάν εμπίπτει στις περιπτώσεις που με σχετικές διατάξεις εξαιρείται από την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας.

    Σε κάθε περίπτωση που δεν υπάρχη συγκεκριμένη διάταξη που να ορίζη κάποια εξαίρεση, απαιτείται οπωσδήποτε η έκδοση οικοδομικής άδειας ή έγκρισης, επομένως οι κατασκευές που δεν καλύπτονται από απαιτούμενη άδεια ή έγκριση είναι αυθαίρετες. Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας γίνεται μόνο με σχετική νομοθετική πρόβλεψη.

12. Τι ισχύει στην περίπτωση που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια;

    Στήν περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της κατοικίας δεν διαθέτει οικοδομική άδεια ή αυτή δεν ανταποκρίνεται στηνν τρέχουσα κατάσταση της κατοικίας, θα πρέπει να διαθέτη κάποιο έγγραφο νομιμότητας (όπως γίνεται γιά παράδειγμα υπαγωγή της δηλούμενης κατασκευής ή χρήσης σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή εξαίρεσης από κατεδάφιση με το Ν. 1337/1983)

13. Πως αποδεικνύεται η νομιμότητα ενός κτιρίου;

    Η νομιμότητα του κτιρίου αποδεικνύεται με τα παρακάτω έγγραφα:

    • Εντυπο οικοδομικής άδειας. Σημειώνεται ότι θα πρέπει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του χώρου να έχουν οικοδομική άδεια καθώς και την προβλεπόμενη χρήση.

    • Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές να έχουν τακτοποιηθή σύμφωνα με κάποιο νόμο αυθαιρέτων.

    • Βεβαίωση από δήμο/μηχανικό γιά κτίσμα προϋφιστάμενο του 1955.

    • Κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.

    • Βεβαίωση ένταξης της αυθαίρετης κατασκευής σε κάποιο νόμο αυθαιρέτων.

    • Αν η κατοικία (ή τμήμα αυτής) έχει κατασκευαστεί χωρίς άδεια μετά το 1955, θα πρέπει να έχει τακτοποιηθή.

    • Βεβαίωση οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση από την Πολεοδομία γιά τ΄αυθαίρετα που δηλώθηκαν με προηγούμενους όρους.

14. Πως τακτοποιούνται τυχόν αυθαιρεσίες που υπάρχουν;

    Γιά τα κτίσματα με τις μικρότερες σχετικά παραβάσεις, δίνεται η δυνατότητα στούς ιδιοκτήτες τους να τα τακτοποιήσουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026, καταβάλλοντας - ωστόσο - προσαυξημένα πρόστιμα. Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα καθώς και αυτά που έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις αυτή τη στιγμή δεν τακτοποιούνται, εκτός κάποιων εξαιρέσεων (αυθαίρετα τραπεζών, από κληρονομιά, σε πληγείσες περιοχές κ.λ.π.) Σημειώνεται πως η τακτοποίηση αυθαιρέτων δεν αφορά κατασκευές ή αλλαγές χρήσης μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011.

15. Ποιά είναι τ΄απαιτούμενα στοιχεία για τήν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ);

    Είναι το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου με τις αναθεωρήσεις της. Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού, το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφ΄όσον έχει εκδοθή.

    Επίσης είναι οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων. Τα σχέδια κατόψεων τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στήν πραγματική του κατάσταση. Το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφ΄όσον απαιτούνται. Ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφ΄όσον απαιτούνται. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας γιά Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ).

    
    

    ΤΑ ΝΕΑ, Δευτέρα 5 Μαϊου 2025

    •